June 10, 2026
Στην επίσημη δημοσίευση του ΦΕΚ Α’ 88 (08.06.2026) προχώρησε το Εθνικό Τυπογραφείο, θέτοντας σε ισχύ τον Νόμο 5306/2026 για την «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”». Η εξέλιξη αυτή τερματίζει μια μακρά περίοδο κανονιστικής πολυδιάσπασης. Δεκάδες διάσπαρτοι νόμοι, προεδρικά διατάγματα και υπουργικές αποφάσεις κωδικοποιούνται πλέον σε ένα ενιαίο, συστηματικό νομοθέτημα. Στόχος της μεταρρύθμισης είναι η απλοποίηση των διαδικασιών για τον τεχνικό κόσμο, τους επενδυτές και τους πολίτες, οι οποίοι μέχρι σήμερα υποχρεούνταν σε χρονοβόρες διασταυρώσεις ετερογενών νομικών πηγών.
Ποια είναι η νέα διάρθρωση του συστήματος σχεδιασμού;
Ο νέος Κώδικας οργανώνει ιεραρχικά τον σχεδιασμό σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο, διαχωρίζοντάς τον σακώς σε χωροταξικό και πολεοδομικό:
- Χωροταξικός Σχεδιασμός: Περιλαμβάνει την Εθνική Χωρική Στρατηγική, τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια (Ε.Χ.Π.), τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια (Π.Χ.Π.) και τα Θαλάσσια Χωροταξικά Πλαίσια.
- Πολεοδομικός Σχεδιασμός πρώτου επιπέδου: Ενσωματώνει τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (Τ.Π.Σ.) και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (Ε.Π.Σ.).
- Πολεοδομικός Σχεδιασμός δεύτερου επιπέδου: Αφορά στα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής (Ρ.Σ.Ε.).
Η σχέση μεταξύ των επιπέδων ορίζεται ως ιεραρχική, εισάγοντας ωστόσο θεσμοθετημένες διαδικασίες ευελιξίας και ανάδρασης από τα υποκείμενα προς τα υπερκείμενα επίπεδα σχεδιασμού.
Πώς επηρεάζονται οι οργανωμένοι υποδοχείς και οι επενδύσεις;
Ο Κώδικας αποσαφηνίζει το πλαίσιο για τις Οργανωμένες Μορφές Ανάπτυξης Δραστηριοτήτων. Στην κατηγορία αυτή υπάγονται οι Περιοχές Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων (Π.Ο.Α.Π.Δ.), τα Επιχειρηματικά Πάρκα (Ε.Π.), τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.) και τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε.).
Με το άρθρο 22 θεσμοθετείται η δυνατότητα ταυτόχρονης έγκρισης Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής, επιταχύνοντας τις διαδικασίες για στρατηγικές επενδύσεις και προγράμματα αστικής ανάπλασης. Παράλληλα, εισάγεται ο θεσμός του Ανεξάρτητου Μηχανικού για τον έλεγχο, την έγκριση μελετών κατασκευής και την επίβλεψη έργων τεχνικής υποδομής που υλοποιούνται από φορείς Ε.Π.Σ..
Τι αλλάζει στις χρήσεις γης και στον έλεγχο δόμησης;
Στο πεδίο του πολεοδομικού σχεδιασμού, τα Τ.Π.Σ. καθορίζουν πλέον με ενιαίο τρόπο τέσσερις βασικές κατηγορίες περιοχών ανά δημοτική ενότητα:
- Οικιστικές Περιοχές (ΟΙΚ)
- Περιοχές Παραγωγικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων (Π.Ε.Δ.)
- Περιοχές Προστασίας (ΠΕ.Π.) και Περιοχές με Ειδικό Νομικό Καθεστώς (Π.Ε.Κ.)
- Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων Γης
Σημειώνεται ότι μετά την έγκριση των Τ.Π.Σ., οι χρήσεις γης που ορίζονται από αυτά κατισχύουν αυτοδίκαια των χρήσεων που είχαν καθοριστεί με παλαιότερα ρυμοτομικά σχέδια.
Στο κομμάτι του ελέγχου και της αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης, ο Κώδικας ενσωματώνει ψηφιακά εργαλεία, όπως τη δημιουργία διαδικτυακής πλατφόρμας εντοπισμού μέσω δορυφορικών εικόνων και μη επανδρωμένων αεροσκαφών, καθώς και το Ενιαίο Ηλεκτρονικό Σύστημα Καταγγελιών.
Ανάλυση Επιπτώσεων
Η επίσημη θεσμοθέτηση του Κώδικα μεταβάλλει την καθημερινή πρακτική των μηχανικών και των συμβούλων ανάπτυξης ακινήτων σε τρεις βασικούς άξονες:
- Μείωση του χρόνου προκαταρκτικού ελέγχου: Η συγκέντρωση των διατάξεων για τον χερσαίο και θαλάσσιο σχεδιασμό, τις χρήσεις γης, τον Οικοδομικό Κανονισμό και την ηλεκτρονική έκδοση αδειών σε ένα σώμα εκμηδενίζει την ανάγκη προσφυγής σε εκατοντάδες διάσπαρτα νομοθετήματα (όπως οι νόμοι 1337/1983, 2508/1997, 4445/2017 και 4759/2020 που πλέον έχουν ενσωματωθεί συστηματικά).
- Ασφάλεια Δικαίου στις Μεταβιβάσεις και Αδειοδοτήσεις: Οι ρητοί ορισμοί για τη Φέρουσα Ικανότητα των χωρικών συστημάτων , τη διαβάθμιση της δεσμευτικότητας των κατευθύνσεων και τις προϋποθέσεις ενημέρωσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου περιορίζουν τις ερμηνευτικές ασάφειες των πολεοδομικών γραφείων.
- Επιτάχυνση Τεχνικών Έργων μέσω Ιδιωτών Ελεγκτών: Η καθιέρωση του Ανεξάρτητου Μηχανικού και των Πιστοποιημένων Αξιολογητών Χωρικών Μελετών μεταφέρει κρίσιμο ελεγκτικό βάρος εκτός των υποστελεχωμένων δημόσιων υπηρεσιών, συμπιέζοντας τους χρόνους έναρξης των κατασκευαστικών εργασιών.
Η ουσία της είδησης
Με τη δημοσίευση του Νόμου 5306/2026 στο ΦΕΚ Α’ 88, ενεργοποιείται ο ενιαίος Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς». Η απόφαση αυτή ενοποιεί τη διάσπαρτη νομοθεσία των τελευταίων δεκαετιών, παρέχοντας στον τεχνικό και επενδυτικό κόσμο ένα ενιαίο πλαίσιο αναφοράς για τον χωρικό σχεδιασμό και την αδειοδότηση.
